מהי בעצם דירה "בלתי ראויה למגורים" ?
הגדרה למושג "דירה בלתי ראויה למגורים" ניתן למצוא בחוק השכירות והשאילה (לא בחוק המכר – דירות).
לפי החוק, דירה תיחשב כזאת באם יתקיימו בה אחד מאלה :
היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בנתניה, נדונה תביעת בני זוג נגד חברה קבלנית, ממנה רכשו דירה חדשה בנתניה. הזוג דרש לקבל פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, וטען כי הדירה נמסרה להם כשהייתה לא ראויה למגורים, ללא חשמל, מים וגז.
מנגד טענה החברה הקבלנית לעניין זה, כי היא פטורה מתשלום הפיצוי, משום שבני הזוג חתמו על 'פרוטוקול מסירה' וקיבלו לידיהם את מפתחות הדירה. לטענת החברה הקבלנית בכך שבני הזוג בחרו להיכנס לדירה לפני שהונפק לה טופס 4, הם ויתרו על זכאותם לקבלת פיצוי ממנה בגין איחור במסירת הדירה.
בית המשפט החליט במקרה זה לחייב את החברה לשלם לבני הזוג פיצוי בשווי של שכירות חודשית כפול 1.5, עבור שלושה חודשים שבהם טרם התקבל טופס 4 לדירה. השופט קבע כי כשבני הזוג קיבלו את הדירה במועד המסירה שבו התחייב הקבלן למסרה, היא לא הייתה ראויה למגורים - ולכן הם עברו להתגורר בה באיחור של 3 חודשים. השופט המשיך וציין כי קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי ומהותי למסירת הדירה, וחתימת בני הזוג על פרוטוקול מסירה אינה מעידה בהכרח כי הדירה הייתה במצב תקין, אף שהם הסכימו לקבלה.